Kopen van een huis in Frankrijk

Onderstaande beoogt slechts een globaal inzicht te verschaffen in o.a. de juridische en fiscale aspecten bij aankoop van een tweede woning in Frankrijk. Een en ander is geheel onder voorbehoud. Er kunnen dan ook geen rechten aan onderstaande informatie ontleend worden, noch kan Van Ee International verantwoordelijk gesteld worden van eventuele nadelige gevolgen van eventuele foutieve informatieverstrekking.

Kopen van onroerend goed

Een buitenlander is in Frankrijk volledig vrij onroerend goed kopen.

Kopen van grond

De franse wetgever heeft zeer gedetailleerd vastgesteld welke terreinen bebouwd kunnen worden en onder welke voorwaarden. Er bestaan verregaande bepalingen van ruimtelijke ordening. Daarnaast bestaan er erfdienstbaarheden van overheidswegen die te bebouwen terreinen bezwaren. In het “Certificat d’urbanisme” is te lezen wat er wel en niet mag gebeuren op de gekochte grond.

Ook zijn er nog voorkeursrechten, het zogenaamde “Droit de Préemption”. Hierin staan voorkeursrechten van overheden en particuliere organisaties. Uitoefening van deze rechten brengen met zich mee dat reeds aangekocht bezit door de overheden en particuliere organisaties tegen een vergoeding kunnen worden opgekocht.

De eigendomsverkrijging

Zodra de partijen het eens zijn geworden over de zaak en de prijs. Men moet dus zeer zorgvuldig zijn in hetgeen men met elkaar afspreekt.

• “Promesse de vente”
  Eenzijdige belofte waarbij de eigenaar zich verplicht het
  onroerend goed te verkopen. Als tegenprestatie moet de koper meestal 5% van de koopprijs storten bij een notaris, geregeld in de “Indemnité d’Immobilisation”. Het is echter geen koopovereenkomst, eigendom en risico blijven bij de verkoper totdat koper gebruik maakt van optierecht. De akte moet authentiek zijn.
• “Promesse d’achat”
  De koper verplicht zich het onroerend goed af te nemen.
• “Compromis de vente”
  Houd de wens in van de verkoper om te verkopen en van de
  koper om te kopen. Dit leidt dus in principe tot eigendomsoverdracht.

Aankoop tijdens de bouw

Speciale wet “Code de Construction et d’Habitation”. De verkoop van een te bouwen onroerend goed, waarbij de verkoper zich verplicht een onroerend goed te bouwen binnen een door het contract bepaalde termijn. Indien tijdens de bouw aanbetalingen worden gevraagd, valt de bouw onder bescherming van dwingende rechtsregels (“Secteur Protégé”).

De overeenkomst neemt meestal de vorm aan van een “Vente en état futur d’achèvement” of een verkoop op termijn. Iedere andere vorm van verkoop van te bouwen onroerend goed is nietig.

De “vente d’immeuble à construire” vindt verplicht plaats middels een authentieke akte.

Erfrecht

Wat ook de laatste woonplaats is van overledene, het onroerend goed vererft naar Frans recht.

Fiscale aspecten

In de aankoopprijs van onroerend goed dient omzetbelasting te zijn inbegrepen, daarnaast dient een lokale belasting betaald te worden.
Inkomstenbelasting wordt alleen geheven indien er inkomsten uit het onroerend goed zijn. Wel wordt in Nederland rekening gehouden met een huurwaardeforfait!
Vermogensbelasting wordt wel in Frankrijk geheven. De netto waarde van het onroerend goed wordt bij het Franse vermogen opgeteld, waarna belasting wordt geheven (max 1,5%).

Successierecht

Er is tussen Nederland en Frankrijk geen verdrag gesloten, het is dus mogelijk dat beide landen heffen over dezelfde elementen uit een schenking of nalatenschap.

Kopen van een huis in Zwitserland

Onderstaande beoogt slechts een globaal inzicht te verschaffen in o.a. de jurisiche en fiscale aspecten bij aankoop van een tweede woning in Zwitserland. Een en ander is geheel onder voorbehoud. Er kunnen dan ook geen rechten aan onderstaande informatie ontleend worden, noch kan Van Ee International verantwoordelijk gesteld worden van eventuele nadelige gevolgen van eventuele foutieve informatieverstrekking.

Kopen van onroerend goed

In het algemeen kan een buitenlander in Zwitserland slechts één onroerend goed kopen.

• Een appartement in een pand (maximaal 100 m2)
• Een Chalet met grond van maximaal 1000 m2
  

In de wet van Furgler is bepaald wáár een buitenlander kan kopen, in de regel is dit in de als toeristisch aangemerkte oorden.
Een buitenlander moet in ieder geval een vergunning aanvragen voor het kopen van onroerend goed. Per kanton worden jaarlijks een X-tal vergunningen afgegeven. Dit betekent in de regel dat op dit moment de wachttijd voor een vergunning minimaal één jaar bedraagt.

De eigendomsverkrijging

Er zijn verschillende voorovereenkomsten mogelijk:

• “pacte de pres-emption qualifié” verkoper kan drie maanden niet aan een
  ander verkopen, tenzij een ander in die periode meer betaald.
• “pacte de pres-emption” verkoper zal drie maanden niet aan een
  ander verkopen.
• “pacte de emption” verkoper is verplicht te verkopen tegen een
  bepaalde prijs en op een bepaalde datum, zonder dat de koper verplicht is af te nemen.

Meest gebruikte en bindende contract:

• “promesse d’achat de vente” bindt partijen voor de wet, de aanbetaling
  bedraagt meestal tussen de 5 en 15%

Eigendom verkrijgt men door overschrijving van de (notariële) koopakte in de betreffende registers. De overdrachtskosten bedragen (inclusief notariskosten) tussen de 3 en 5%.

Aankoop tijdens de bouw

Aankoop tijdens de bouw gaat gepaard met een aannemingscontract, die men ook kan sluiten nadat men de grond eenmaal verworven heeft.

Appartementsrecht

Soortgelijk als in Nederland.

Verkoop onroerend goed

Een buitenlander kan verkopen aan een Zwitser:

• Na verstrijken periode die in register als “niet wederverkopen” staat (meestal 5 tot 10 jaar).
• Na twee jaar indien “niet wederverkopen” niet in register staat en beoogd is winst bij verkoop te behalen.
• Direct, indien er geen winst bij verkoop wordt behaald en “niet wederverkopen” niet in register staat.
• Aan een andere buitenlander, indien deze in het bezit is van een vergunning.Erfrecht:
  Volgens Zwitsers recht vererft een nalatenschap naar woonplaats van de overledene.

Fiscale aspecten

De eigenaar van een appartement of chalet is belastbaar:

• Over het inkomen, zijnde de huurwaarde van zijn onroerend goed
• Over het vermogen, waarde gebaseerd op 75% van de kadastrale waarde.

Successierecht

Verdrag ter voorkoming dubbele successiebelasting. Dit verdrag bepaalt dat heffing is toegewezen aan het land waarin het onroerend goed is gelegen. In Wallis en Zug zijn bloedverwanten in de rechte linie vrijgesteld van elke belasting.